Muro perimetrale confinante con terrazzo del vicino: problemi di umidità

Gentile Avvocato,

una stanza della mia casa ha un muro perimetrale che confina con il terrazzo del vicino. Su tale muro il vicino ha un sistema di isolamento acque piovane ridicolo. Tant’è che ho problemi di umidità su tale muro…casa mia è stata ristrutturata 2 anni fa quasi..e già ho macchie di muffa e pezzi di intonaco caduti.
Posso pretendere il risarcimento danni e i lavori di isolamento necessari per evitare tali infiltrazioni?
Potrebbe essere così gentile di darmi riferimenti normativi ed articoli che possa citare nella lettera che vorrei spedirgli?

RingraziandoLa per la gentile collaborazione, Le porgo

Cordiali saluti

Gentile signora,
purtroppo la descrizione da Lei effettuata dello stato dei luoghi non mi è del tutto chiara; non ho infatti ben compreso se la Sua abitazione e quella del Suo vicino sono delimitati dallo stesso muro o se i due edifici hanno muri perimetrali distinti ma costruiti in aderenza; il fatto che Lei faccia riferimento a “…tale muro…” rifacendosi ad un’unica struttura mi fa propendere per la prima ipotesi, mentre il richiamo all’apposito ed autonomo “…sistema di isolamento acque piovane…” del Suo vicino, nonché ad un muro perimetrale che “confina” con il terrazzo accanto mi fa pensare all’esistenza di un muro adiacente a quello del Suo fabbricato ma di titolarità esclusiva del Suo vicino.

Non mi esimerò, in ogni caso, dal fornire risposta al Suo quesito, abbracciando entrambe le ipotesi e cercando di esserLe massimamente esaustivo.

Prendendo in esame la prima eventualità (la Sua abitazione e quella del Suo vicino sono delimitati da uno stesso muro, che divide l’appartamento dove Lei vive da uno spazio aperto, adibito a terrazzo), ed escludendo che si tratti di proprietà inserite in un unico condominio, va detto che, a norma dell’art. 880 del Codice Civile, “Il muro che serve di divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto”.

Il muro cui si fa riferimento, pertanto, si presume sia di titolarità di entrambi i vicini; in tal caso, l’art. 882 c.c. prevede che “Le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti”.

In linea di principio, pertanto, la impermeabilizzazione del muro comune (o il ripristino di un regolare sistema di isolamento dello stesso) deve essere svolta a cura di entrambi i proprietari.

Cosa diversa sarebbe nel caso in cui uno dei comproprietari avesse danneggiato il muro comune rendendolo non più impermeabile, ovvero avesse realizzato opere (es. un sistema difettoso di raccolta e/o canalizzazione di acque piovane) tali da rendere il muro maggiormente esposto ad assorbire acqua. In tal caso, le spese per il ripristino del muro, come chiarito dall’anzidetto art. 882 c.c., sarebbero a carico di chi ha cagionato il pregiudizio, il quale avrebbe altresì l’obbligo di rimuovere o di ristrutturare a regola d’arte le opere eventualmente realizzate e apportatrici di danni. Indubbia, sempre nella medesima circostanza, la tenutezza al risarcimento dei danni, ai sensi degli artt. 2043 e 2051 c.c.; ove le opere pregiudizievoli violassero norme di edilizia, soccorrerebbe altresì l’art. 872 c.c..

Nel caso in cui il terrazzo cui Lei fa riferimento fosse collocato sul tetto del fabbricato accanto (anche se, dalla descrizione fatta, non mi sembra che sia questo il caso, altrimenti non vedo per quale ragione il Suo vicino avrebbe dovuto creare opere di impermeabilizzazione), in virtù dell’anzidetto art. 880 c.c. (il muro è comune, “in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto”) il muro sarebbe di Sua esclusiva proprietà e il vicino non avrebbe ragione né titolo per realizzare (o ripristinare) sistemi di isolamento dalle acque.

Ove, invece, ci trovassimo di fronte alla seconda delle ipotesi da prendere in considerazione (gli edifici hanno muri perimetrali distinti ma costruiti in aderenza), la vicenda sarebbe di più semplice soluzione: ognuno, infatti, è titolare del proprio muro e responsabile dei danni che arreca all’altro dalla cattiva manutenzione dello stesso.

Nel caso in cui, appunto, il cattivo stato di conservazione del muro del vicino cagionasse pregiudizi alla proprietà adiacente per effetto dell’umidità, il risarcimento dei danni potrà essere domandato sulla base dell’art. 2051 c.c. (danno cagionato da cose in custodia), dell’art. 2053 (rovina di edifici), dell’art. 2043 (risarcimento per fatto illecito).

Nella certezza di non essere stato massimamente esaustivo per via delle numerose implicazioni che anche ulteriori semplici circostanze di fatto potrebbero apportare alla disciplina sommariamente descritta, spero comunque di esserLe stato utile. Cordiali saluti.