Ing. Vincenzo Perri: riflessioni sul Psc di Lamezia

LAMEZIA TERME (CZ) – Riceviamo e pubblichiamo – “Il futuro di Lamezia Terme va scelto e costruito con processi di governo nei quali si possano definire a-priori programmi strutturali e azioni urbanistiche efficaci. Proprio in questa delicata fase di ridisegno della struttura del territorio è assolutamente necessario un notevole impegno per determinare quei progetti che saranno alla base della gestione urbana in condizioni diverse dal presente. Bisogna per questo rendere valutabile e comparabile un “sistema urbano condiviso” capace di essere pubblico, partecipato e sostenibile, in tutte quelle azioni determinate e integrate dai nuovi strumenti, in particolare dal P.S.C. essendo già fallita l’azione del Piano Strategico.In questo momento di discussione è molto apprezzabile l’attenzione che il Circolo Primerano del Partito Democratico pone verso il tema del consumo di suolo e del contenimento delle risorse. Ma c’è un altro aspetto che mi piacerebbe si discutesse nei circoli della politica: le scelte delle rappresentazioni territoriali riferite ai costi e ai benefici, alle diminuzioni o agli incrementi dei valori immobiliari e alla corresponsione delle quote necessarie alla rigenerazione ed alla gestione della città esistente. La stabilità dei valori “della casa” e “del suolo” è un aspetto assolutamente dipendente dalle pre-valutazioni del patrimonio immobiliare esistente e quindi del consumo di risorse necessario all’eventuale suo adeguamento.

Tutti sappiamo come nel passato le logiche dell’economia urbana erano ostaggio della rendita immobiliare spesso funzionale alla speculazione edilizia e finanziaria che anche a Lamezia è stata per lungo tempo volano per lo sviluppo e per il lavoro. Bisogna comunque ricordare il prezzo pagato quando le promesse hanno coinciso con disastri ambientali e culturali (vedi area ex SIR o quartieri dormitorio a valle della linea ferroviaria). Oggi, in tempo di crisi e di contrazione economica, lo scambio tra urbanizzazione e rendita immobiliare, spesa pubblica e fiscalità locale, non è più sostenibile. Il dissesto del nostro Comune ne è una testimonianza.

Il mercato immobiliare dall’inizio del 2008 è in profonda crisi e, dopo circa 50 anni di congiuntura favorevole all’investimento immobiliare, sono in atto variazioni con tendenza al ribasso. Tale situazione è dovuta a contesti economici di scarsa produttività e competitività per la saturazione del mercato che vede un aumento dell’offerta, favorita anche da una stretta del credito bancario, a fronte di una diminuzione della domanda per mancanza di lavoro e precarietà dello stesso. Nonostante i vari tentativi di riassetto e di diversificazione è difficile oggi pensare ad una ripresa del mercato immobiliare con la conseguente ulteriore diminuzione dei valori delle case.

Italia e Calabria non sono indenni da queste dinamiche. A Lamezia Terme, a fronte di una crescita della popolazione pari allo zero da almeno 20 anni e di nessun significativo investimento produttivo/commerciale, in una condizione di proprietà immobiliare e fondiaria parcellizzata, ampia e capillare, è facile prevedere un’ulteriore corsa al ribasso delle valutazioni immobiliari peraltro già molto più basse rispetto a tutte le grandi città calabresi ed italiane. In condizioni di stabilità i prezzi delle case e dei terreni a Lamezia si ridurranno maggiormente rispetto ad altri centri calabresi ed italiani.

A pagina 22 della “Sintesi Critica” al P.S.C. il progettista, prof. Crocioni, sostiene che per i lametini la proprietà immobiliare è un investimento ma che, nel “quadro di elevata quota di abitazioni”, alla lunga il rendimento immobiliare sarà calante. Dispiace che a questa considerazione non seguano misure di protezione del valore immobiliare. Anzi, è parere di molti che con l’approvazione del P.S.C. in discussione, aggravato dal maxiemendamento proposto in sede di consiglio comunale, la situazione non può che peggiorare enormemente lo stato esistente accelerando quanto sostiene lo stesso prof. Crocioni. Ciò significa che l’evidente eccesso di volumetrie già esistenti, aggiunte a quelle che potenzialmente saranno disponibili dopo l’approvazione di questo P.S.C., in una situazione dove la domanda tende a scendere per la raggiunta quota di residenti/proprietari e complice la crisi del mercato del lavoro, spingerà verso un ulteriore e considerevole ribasso il valore immobiliare delle nostre case.

Inoltre, questa situazione di debolezza del contesto immobiliare convive con l’incapacità del sistema creditizio a sostenere investimenti e con tassi di disoccupazione del 50%. Ciò potrebbe determinare l’inattuabilità di un reale mercato immobiliare con il conseguente peggioramento del settore economico ad esso legato, dalle attività produttive e commerciali proprie del comparto edilizio ai tecnici (geometri, architetti ed ingegneri), fino agli uffici ed alle casse comunali che amministrano il settore.

In questa scellerata corsa al ribasso, non ci potrà essere nessun Imprenditore disposto ad investire nel settore immobiliare. L’attuale prospettiva non consente neanche di sperare in una possibile svendita del lavoro artigianale, commerciale e professionale per cercare di ridurre il costo di produzione perché già ora la linea di equilibrio tra costo di produzione e prezzo di vendita è raggiunta e gli utili sono pari allo zero. L’interesse di tutti dovrebbe essere quella del mantenimento di una situazione che sostenga una quotazione immobiliare minimamente valida e comunque congrua in cui tutti gli operatori del settore potrebbero avere la certezza di un miglioramento remunerativo finale. Solo in questo caso si avrebbe un rilancio dell’attività edilizia e di tutte le attività connesse.

Pertanto nel P.S.C. in discussione bisognerebbe puntare al recupero di volumetrie esistenti, come il centro storico o le ampie zone edificate senza programmazione, dando notevoli incrementi premiali affinché si possa finalmente disporre di un adeguato patrimonio immobiliare con criteri sismici d’avanguardia ed elevate classi energetiche. Si otterrebbe così il contenimento delle risorse e del suolo come auspicato dal PD lametino, e, nello stesso tempo, si potrebbero migliorare gli standard edilizi esistenti e programmare risparmi dei costi di gestione a vantaggio della collettività.

In conclusione, creando condizioni di potenzialità positive verso la collettività, con un attento esame delle strategie economiche future, si porrebbe l’attenzione sul valore finale del bene immobiliare che è nella sua sostanza e non nell’apparenza. Per questo mi permetto di suggerire a chi è coinvolto nella redazione e valutazione del P.S.C. di prestare attenzione agli aspetti della rendita immobiliare, curando il mantenimento del valore della casa e delle singole proprietà immobiliari”.

Ing. Vincenzo Perri